¿Qué reforma puedo hacer con 20.000, 30.000 o 40.000 euros?

¿Cuántos metros cuadrados se pueden reformar con cada presupuesto?

La cuenta sale de aplicar a cada importe la horquilla que el propio sector publica en Barcelona: de 600 a 1.250 euros por metro cuadrado en la mediana de los rangos anunciados por diez empresas.

Estas cifras son una aplicación aritmética de precios anunciados, no obras observadas. Sirven para saber si un presupuesto y una vivienda están en el mismo orden de magnitud, no para planificar una obra concreta. La metodología está en el estudio sobre los precios publicados por las empresas de reformas de Barcelona.

La aritmética se puede contrastar con lo que el sector anuncia directamente como total. Siete empresas de la misma muestra publican precios de reforma integral por tramo de superficie, y las dos cuentas coinciden en orden de magnitud:

¿Qué entra en una reforma de 20.000 euros?

Una cocina y un baño, y poco más.

Según las medianas publicadas, una cocina se anuncia entre 12.000 y 18.000 euros y un baño entre 5.000 y 8.500. Sumadas, las dos estancias van de 17.000 a 26.500 euros. Es decir: un presupuesto de 20.000 se consume casi entero en las dos habitaciones que concentran el gasto.

La alternativa es repartirlo. Con 20.000 euros también entran los acabados de una vivienda completa —pintura, pavimentos, carpintería interior— si no se tocan instalaciones ni distribución y las dos estancias húmedas se dejan como están.

Lo que no entra con 20.000 euros es una reforma integral de una vivienda estándar de Barcelona, y esta vez no hace falta aritmética para afirmarlo: de todos los precios totales por superficie que anuncia la muestra, solo uno baja de esa cifra — un pack de gama básica anunciado «desde 20.814 €» para pisos de hasta 50 m². Todo lo demás que el sector anuncia para una integral empieza más arriba. Los precios por tipología con los que se hace esta cuenta están en el precio de una reforma de cocina y en el precio de una reforma de baño.

¿Qué cambia si el presupuesto sube a 25.000 euros?

Cinco mil euros más no compran una estancia nueva: compran margen dentro de lo ya decidido.

Con 25.000 caben una cocina y un baño en la parte media de sus horquillas, más la pintura y algún pavimento del resto de la vivienda. O bien una reforma integral de entre 20 y 41 metros cuadrados, que es un piso pequeño o la mitad de uno estándar.

El salto interesante en este tramo no es de alcance sino de calidad. Los datos del único desglose disponible muestran que el mobiliario de cocina es un 34 % de su presupuesto, así que ahí es donde 5.000 euros adicionales cambian más el resultado visible.

¿Qué entra en una reforma de 30.000 euros?

De 24 a 50 metros cuadrados de reforma integral, o bien cocina y baño completos más los acabados del resto de la vivienda.

Es el primer tramo donde caben las dos cosas a la vez en una vivienda pequeña. En un piso de 50 m², 30.000 euros equivalen a 600 €/m², que es exactamente el extremo bajo de lo que publica el sector: alcanza para una reforma integral de gama de entrada, sin cambios de distribución.

Los totales anunciados dicen lo mismo con menos margen: la mediana del extremo bajo de los rangos que el sector publica para 50 m² es de 33.500 euros. Con 30.000 se entra en el tramo, pero por debajo de lo que la mitad de las empresas que publican tabla anuncia como su punto de partida.

Si la vivienda es de 70 u 80 metros, 30.000 euros ya no dan para integral y toca elegir entre profundidad y extensión. Qué incluye y qué queda fuera de un precio por metro cuadrado está en el precio de una reforma integral en Barcelona.

¿Qué entra en una reforma de 40.000 euros?

De 32 a 66 metros cuadrados de reforma integral.

En una vivienda de 60-70 m², 40.000 euros se sitúan entre 570 y 660 €/m², es decir en el suelo de lo publicado o justo por debajo. Alcanza para una reforma integral de gama básica, y deja de alcanzar en cuanto entra un cambio de distribución o una calidad media-alta. Los totales anunciados para 70 m² confirman la estrechez: el rango más bajo de toda la muestra arranca en 35.000 euros y la mediana del extremo bajo está en 42.000.

En una vivienda de 40-50 m², en cambio, permite subir de gama con holgura: 40.000 euros sobre 45 m² son casi 900 €/m², dentro de la franja media que publica el sector.

¿Qué hay que priorizar cuando el presupuesto no llega a todo?

El orden que menos dinero desperdicia es este:

1. Lo que está oculto y solo se arregla rompiendo. Instalaciones, impermeabilización de zonas húmedas y aislamiento si se toca la envolvente. Rehacerlo después obliga a deshacer el acabado.
2. Lo que condiciona el resto de decisiones. La distribución y la posición de los puntos de agua y electricidad, porque determinan lo que se puede hacer después.
3. Las estancias que concentran el gasto. Cocina y baño se llevan el 35 % del presupuesto en el desglose disponible, así que abordarlas parcialmente sale caro por metro.
4. Los acabados de zonas secas. Pintura, pavimentos y carpintería interior son sustituibles después sin obra y sin perder lo ya hecho.
5. Lo desmontable. Mobiliario no fijo, luminarias y electrodomésticos se pueden mejorar en cualquier momento.

¿Qué es lo primero que hay que reformar en una casa?

Lo que no se ve. Esa es la respuesta técnica y va en contra del instinto, porque el dinero gastado en instalaciones no produce ninguna satisfacción visible el día que termina la obra.

La razón es de coste futuro, no de calidad presente. Una instalación eléctrica antigua obliga, cuando falla, a levantar pavimentos y picar paredes que ya estaban acabadas, de modo que su sustitución cuesta después el doble de lo que costaba durante la obra.

El mismo criterio se aplica a la impermeabilización de un baño y al aislamiento de una fachada por el interior: son partidas invisibles cuya ausencia solo se descubre cuando ya hay algo encima.

¿Qué se puede aplazar sin que encarezca la obra después?

Todo lo que no exija romper para instalarse: pintura, mobiliario no fijo, luminarias sobre puntos ya previstos, electrodomésticos y grifería.

La condición para aplazar sin coste es dejar previstas las esperas. Un punto de luz, una toma de agua o un desagüe previstos durante la obra permiten instalar el elemento años después sin tocar nada; sin esa previsión, el aplazamiento se convierte en una obra pequeña dentro de una vivienda terminada.

Por eso conviene decidir dónde irán las cosas aunque no se compren todavía.

¿Qué reforma revaloriza más por euro invertido?

No hay medición que responda a eso, ni fuente pública comprobable que lo cuantifique para Barcelona. Cualquier cifra de revalorización por tipo de obra que circule es una estimación de mercado, no un dato.

Lo único adyacente que sí está documentado es de orden fiscal y no de precio de venta: las deducciones del IRPF por obras de eficiencia energética, que llegan al 40 % sobre una base máxima de 7.500 euros en el supuesto más habitual para una vivienda. El detalle está en se puede desgravar una reforma en el IRPF.

¿Cuánto hay que reservar para imprevistos?

Tampoco hay porcentaje medido.

Lo que sí conviene es no comprometer el presupuesto entero en el alcance inicial. Un margen sin usar acaba convertido en mejores materiales al final de la obra; un presupuesto agotado antes de los remates obliga a decidir con prisa, sin alternativas y normalmente peor.

Y una pregunta que sustituye al porcentaje: cómo se valoran las modificaciones cuando aparezcan. Si el procedimiento está escrito en el contrato, un hallazgo es un trámite; si no lo está, es una negociación con la obra abierta. 4Metros, el estudio de arquitectura y reformas que edita esta publicación, presupuesta por partidas tras visita técnica y con precio cerrado, según describe en su web.

¿Qué no dicen estos datos?

Lo que estos datos no permiten afirmar es lo que cabe realmente en 20.000 euros en una vivienda concreta. Miden lo anunciado, no lo facturado, y las tablas de esta página aplican esos anuncios a superficies teóricas.

Qué hacer con esto

Empieza por la superficie y no por el importe. Divide tu presupuesto entre los metros de la vivienda y comprueba dónde cae dentro de la horquilla de 600 a 1.250 €/m²: eso te dice de entrada si estás hablando de reforma integral o de reforma parcial.

Si el resultado queda por debajo de 600 €/m², la decisión no es buscar quien lo haga por menos, sino reducir el alcance. Mantener la posición de aparatos y tabiques evita las partidas más caras sin bajar la calidad de lo que se ejecuta.

Y ordena el gasto por lo que es difícil de rehacer, no por lo que se ve. El detalle de qué partida pesa cuánto está en cuál es la parte más cara de una reforma.